定了！未來5年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向！
瀏覽次數(shù)：997 發(fā)布時(shí)間：2022-10-31
二十大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。分析師認(rèn)為，繼十九大之后，二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，彰顯政策定力，同時(shí)也意味著“房住不炒”將成為我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)政策定位。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在十九大報(bào)告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，而此次二十大報(bào)告則是在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行的。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來五年“租購(gòu)并舉”的住房制度建設(shè)有望全面提速?，F(xiàn)在來看，二者還沒有并舉，“購(gòu)”重、“租”輕的局面仍然存在。二十大以后，上下行政管理的痛點(diǎn)將打通，住房的金融屬性、資產(chǎn)屬性全面弱化，民生屬性全面凸顯，加上各地積極爭(zhēng)搶人口，租購(gòu)并舉的新制度將獲得極大的進(jìn)展。
堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這次對(duì)樓市的直接表述中，房住不炒依舊被提出。這意味著，盡管今年以來，從中央到地方，各種托底樓市的措施頻出，但中央對(duì)待房地產(chǎn)的宗旨沒有改變。不允許炒作。托底只是希望房地產(chǎn)回歸正常，而不是過熱，一旦過熱，仍會(huì)收緊調(diào)控政策。這一點(diǎn)，可以從蘇州全面取消核心區(qū)限購(gòu)后，立刻被收回的舉動(dòng)中一目了然。
今年以來，包括諸多核心城市在內(nèi)，托市樂此不彼，其中有不少中心城市放開了限購(gòu)，包括福州、南昌、沈陽(yáng)等城市，其次東莞、佛山只保留了一丁點(diǎn)核心區(qū)域的限購(gòu)，廈門只保留了島內(nèi)限購(gòu)，島外已經(jīng)放開。南京、蘇州此前一度放開了外圍區(qū)限購(gòu)。在對(duì)中心區(qū)放松的操作中，南京顯得更為精明，將社保要求降低至6個(gè)月，但允許一次性補(bǔ)繳。這樣既保留了限購(gòu)之名，但做到了放開之實(shí)。但蘇州在9月14日發(fā)布新規(guī)，放開了全市范圍內(nèi)的限購(gòu)，非戶籍人口購(gòu)房不再有社保和納稅限制。蘇州雖然城市級(jí)別不高，不是副省級(jí)城市，只是個(gè)普通地級(jí)市。但是蘇州是經(jīng)濟(jì)與人口上的巨人，GDP超2萬億，常住人口超1千萬，是正宗的“雙萬”城市，在坊間還有中國(guó)最牛地級(jí)市的頭銜加身，同時(shí)還是中國(guó)工業(yè)實(shí)力三巨頭之一（另外兩個(gè)是上海、深圳）。這種城市居然全面放開了包括核心區(qū)在內(nèi)的限購(gòu)，影響非常大，所以第二天就被要求刪文了。當(dāng)時(shí)本號(hào)就對(duì)此做過分析，蘇州此舉觸碰了“房住不炒”的總基調(diào)。在這個(gè)總基調(diào)之下、小編預(yù)測(cè)是：1、一線城市，不允許放開任何區(qū)域的限購(gòu)。2、強(qiáng)二線城市，比如蘇州、青島、武漢、南京等這些城市，允許放開非核心區(qū)域，核心區(qū)域的限購(gòu)必須保留，但限購(gòu)的社保時(shí)間可以縮短至6個(gè)月。南京、合肥、青島、蘇州、濟(jì)南、天津、東莞的社保要求都降到了6個(gè)月。3、強(qiáng)二線城市以下，可以全部放開限購(gòu)。兩個(gè)間接表述之實(shí)體經(jīng)濟(jì)第一，建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)、質(zhì)量強(qiáng)國(guó)、航天強(qiáng)國(guó)、交通強(qiáng)國(guó)、網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)、數(shù)字中國(guó)。第二，中心任務(wù)就是團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全國(guó)各族人民全面建成社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)、實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)，以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)中華民族偉大復(fù)興。這兩段話可以放在一起分析。之所以說這兩段話是對(duì)樓市的間接表述，通過這兩段話的表述，可以看出，制造業(yè)和中國(guó)式現(xiàn)代化被提到了新高度，相比之下，房地產(chǎn)就得讓位，或者重要性會(huì)逐漸下降。第一段話，是在打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系中，將實(shí)體經(jīng)濟(jì)放在了重中之重。環(huán)顧全球，沒有一個(gè)國(guó)家是依靠房地產(chǎn)走上強(qiáng)國(guó)之路。十八世紀(jì)歐洲的工業(yè)革命，推動(dòng)了歐洲多個(gè)國(guó)家走上了現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)之路，并擁有了對(duì)外殖民的力量。
所以，保持制造業(yè)比重基本穩(wěn)定，被寫進(jìn)中國(guó)“十四五”規(guī)劃中。在這種背景下，今年以來有重慶、廣東、安徽、福建、浙江、湖南、四川、廣西、內(nèi)蒙古、上海、江蘇、山東、湖北13個(gè)省市自治區(qū)，發(fā)布了穩(wěn)定工業(yè)增長(zhǎng)的措施。
解讀二十大報(bào)告：未來五年房地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展？中國(guó)指數(shù)研究院：接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上
早在2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就首次提出堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被寫進(jìn)十九大報(bào)告，過去幾年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“房住不炒”始終是政策堅(jiān)守底線。此次二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，彰顯政策定力，同時(shí)也意味著“房住不炒”將成為我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上。同時(shí)，也要看到，在實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的過程中，“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點(diǎn)，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對(duì)象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的關(guān)鍵支撐。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：未來五年“租購(gòu)并舉”的住房制度建設(shè)會(huì)全面提速新時(shí)期住房工作的頂層思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，前者統(tǒng)攬住房工作全局，是全國(guó)上下開展行業(yè)和市場(chǎng)管理，創(chuàng)新管理模式和長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)新住房體系和制度建設(shè)的頂層指導(dǎo)；后者是我國(guó)進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)住房高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)。現(xiàn)在來看，租購(gòu)二者還沒有并舉，“購(gòu)”重、“租”輕的局面仍然存在，也存在很多的問題和經(jīng)驗(yàn)。比如，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期及其實(shí)現(xiàn)，不利于培育長(zhǎng)租；租賃經(jīng)營(yíng)相比商品房開發(fā)銷售的盈利性較低；租賃在土地及房屋來源、融資來源上的缺陷；各地對(duì)租賃的供給及管理上還不夠重視，政策執(zhí)行效果還待提高；租賃權(quán)益，特別是在子女教育、社區(qū)認(rèn)同感等方面，與買房相比差距較大；長(zhǎng)租公寓在資本運(yùn)作上的亂象等。而且，各地在重視程度上，也亟待提高。去年下半年以來，國(guó)家在控制房?jī)r(jià)上漲、推進(jìn)保租房籌集建設(shè)、降低新市民落戶門檻、租賃可以落集體戶等方面都邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。在相關(guān)主體合力推進(jìn)下，未來五年租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)會(huì)全面提速。二十大以后，全面提升治理效能，全面加強(qiáng)住房的民生導(dǎo)向，由此，上下行政管理的痛點(diǎn)將打通，住房的金融屬性、資產(chǎn)屬性全面弱化，民生屬性全面凸顯，加上各地積極爭(zhēng)搶人口，租購(gòu)并舉的新制度將獲得極大的進(jìn)展。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：“租購(gòu)并舉”將會(huì)有創(chuàng)新內(nèi)容推出在十九大報(bào)告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，而此次二十大報(bào)告則是在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行的。如此對(duì)比，可以看出，在保民生的基礎(chǔ)上，提品質(zhì)將成為重要的內(nèi)容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質(zhì)雙重目標(biāo)。隨著房地產(chǎn)短期市場(chǎng)的穩(wěn)定和矛盾的化解，十九大以來提及的“租購(gòu)并舉”工作會(huì)提速，同時(shí)也會(huì)有一些創(chuàng)新的內(nèi)容和思路。比如，今年一些城市允許房東把個(gè)人房源納入到保障性租賃住房供應(yīng)體系，同時(shí)獲得了購(gòu)房的新資格，這就是把租購(gòu)兩個(gè)市場(chǎng)充分融會(huì)貫通、盤活存量激活增量的好做法和好模式。各地在促進(jìn)租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)的活躍度方面，會(huì)有一系列新改革和新舉措。這也是相關(guān)地方政府、房企、市民等需要積極關(guān)注的內(nèi)容，進(jìn)而以高質(zhì)量的模式，立足當(dāng)下放眼長(zhǎng)期，真正推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前的住房制度改革，會(huì)在過去五年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度上繼續(xù)拓展，尤其是在分配層面會(huì)有重大創(chuàng)新。以住房租賃市場(chǎng)的改革來說，最近兩年是深入貫徹落實(shí)“十四五”改革精神、加大房源供給的關(guān)鍵年。隨著房源供給數(shù)量的增加，如何確保分配領(lǐng)域的更到位更科學(xué)，尤其是保障新市民、大學(xué)生、三孩家庭等群體的居住需求？這是改革必須回答的問題。同時(shí)在解決居住的過程中，如何提振品質(zhì)和提高幸福感，這是“二十大”以后要重點(diǎn)研究和推進(jìn)的工作。植信投資研究院：新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)區(qū)域性住房需求提升報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度往更多依靠市場(chǎng)化合理資源配置的方向轉(zhuǎn)變。未來住房政策將從供需兩側(cè)發(fā)力，更好地滿足剛性和改善性住房需求，合理有效增加住房供給，讓全體人民住有所居。報(bào)告還提出，要促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。當(dāng)前以城市群為主體構(gòu)建的城鎮(zhèn)格局已經(jīng)基本構(gòu)建完成，未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將提升城市群和都市圈承載能力。重點(diǎn)城市群與核心城市已進(jìn)入都市圈建設(shè)時(shí)代，流動(dòng)人口已經(jīng)成為城市人口增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/span>未來人口流動(dòng)將呈現(xiàn)三個(gè)重要趨勢(shì)：一，人口持續(xù)向東部沿海重點(diǎn)省份集聚；二，一線城市都市圈人口增速提升；三，中西部地區(qū)省會(huì)城市虹吸效應(yīng)較為明顯。由此，新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)區(qū)域性住房需求提升。
